なぜ?離婚で 不動産対策が重要なのか?

離婚で破産に追い込まれる原因のほとんどは「住宅ローン」です。

養育費は支払わなければトラブルになるでしょうが、元夫婦間の問題でしかありません。

しかし住宅ローンを支払わなければ、金融機関も巻き込んだ大問題に発展します。もし住宅ローンを滞納し続ければ、自宅が競売にかけられる可能性だってあります。

それにも関わらず、「不動産についての問題は難しそうだから、ちょっと後回しにする」という人が非常に多いのが実態です。

「とにかく早く離婚を成立させてから、後からじっくり不動産について考えればいい」と楽観的に考えてしまう人は、意外に多いのです。

しかし「離婚」と「住宅ローン契約」には一切関連性がないことは覚えておいてください。離婚したからといって、不動産契約が自動的に変更されたり、破棄されることは一切ありません。

元夫婦だからといって、離婚すれば赤の他人です。夫婦であれば気軽に相談できたことでも、離婚すればまともに話し合えないことも珍しくありません。

本レポートでは、不動産についてしっかり検討しなかったために発生したトラブルをいくつかご紹介します。

本レポートを読めば、「不動産についてじっくり検討しなければいけない」とハッキリ自覚することができると思います。是非とも参考にしてください!

【事例1】 妻が連帯保証人

田中さん(仮名、女性)は、離婚して10年が経過し、今では再婚し子供が1人います。

元旦那さんと結婚していた時は、共働きだったのですが再婚した今ではパート収入しかありません。

そんなある時、元旦那の弁護士を名乗る人物から電話がありました。「元旦那さんの連帯保証人の件でご連絡があります。」というのです。田中さんは驚いて口から心臓が飛び出しそうになりました。

元旦那の弁護士からの話では、元旦那は離婚してから転職を繰り返し、収入は激減、勤め先からリストラされてしまったそうなのです。

住宅ローンやその他抱えていた借金を返済することができず、この度自己破産という道を選んだそうなのです。

田中さんは、「元旦那とわたしに、一体何の関係があるのか?」と疑問に思いました。しかし田中さんは連帯保証人になっていたため、住宅ローンの残債を支払う義務から逃れることはできませんでした。

離婚時に連帯保証人になっていることを把握していれば、離婚時に赤字覚悟で不動産を売却するという選択肢もありました。

離婚時であれば、不動産を売却して得られるお金と、夫婦の共有財産から300万円を追加で支払えば、きれいさっぱり不動産を処分できたのです。

田中さんは「あの時、すべてきれいさっぱり処分していれば、離婚後10年以上が経過してから元旦那の弁護士から連絡をもらうこともなかったのに」と悔やむ毎日です。

しかし今となっては、どうしようもありません。

【事例2】 共有名義だから売却できない?

夫婦がそれぞれ資金を出し合ったり、住宅ローンを借り入れて住宅を購入した場合、土地と建物は夫婦の「共有名義」になります。

実は共有名義の不動産は、名義人全員の承諾がないかぎり売却することができません。

不動産が共有名義の場合、まず離婚時にトラブルになる可能性があります。夫婦のどちらか一方が「売却したい」と願い、もう片方が「住み続けたい」と主張すると厄介です。

離婚後になって、そのようなトラブルに発展するリスクを回避するために、離婚時に夫婦のどちらか一方が共有分をすべて買い取るなどの手続きをするのが一般的です。

しかし「離婚後にじっくり手続きすればいい」などと考えると、トラブルの火種がますます大きくなる可能性があるので要注意です。

例えば離婚時には「売却しない」と合意した場合であっても、離婚後しばらくして夫婦の意見が変わる可能性もあります。

離婚後お金に困ったり、その土地に住む必要がなくなったりすると「売却したい」と願うかもしれませんが、当然ながら共有名義人の同意が必要になります。

共有名義人の同意を得たくても、元夫婦が離婚後疎遠になるケースは珍しくありませんし。

「離婚時に苦しめられた恨みを晴らしたい!」などと復讐されれば、売却の合意が得られず身動きがとれなくなる可能性もあるでしょう。

【事例3】 住宅ローンの負担が増加!

住宅ローンの借入時に、夫婦の収入を合算すると多くのお金を借りられます。

多くのお金を借りることができれば、ワンランク上の不動産に住むことができます。また購入価格の一定割合が控除される「住宅ローン減税」もありますし、共働き夫婦に適用される住宅ローン控除などもあります。

以上のようなメリットがあるため、夫婦が連帯債務者となる道を選ぶ場合もあるでしょう。

しかし連帯債務者になっている夫婦が離婚する場合には要注意です。なぜならば、住宅ローン控除はその住宅に住むことが前提になっているからです。

つまり離婚をきっかけに、夫婦のどちらか一方が仕事を辞めたり、家を出た場合は、そこに住まなくなった側の負担額が増加することになるからです。

離婚後の生活設計にあたり「税金の負担額の変化」は見過ごしやすいポイントなので要注意です。

【事例4】 夫婦間合意が無効?

離婚協議の話し合いで、不動産をどちらの所有物にするか話し合う場合があります。

しかし夫婦の合意よりも、金融機関との契約が優先されることは忘れてはいけません。

「マイホーム」という名称があるため誤解しやすいですが、住宅ローンを完済していない場合、マイホームの所有者は実質的に金融機関です。

その証拠に住宅ローンを借りる際に結ぶ「金銭消費貸借契約」では、「住宅ローンの名義を変更する場合は、金融機関の承諾を得なければならない」とハッキリ記載されている場合がほとんどだからです。

「金融機関の承諾を得れば問題ないのでは?」と考えると思いますが、金融機関が名義変更に応じることはありません。

例えば「夫名義の住宅ローンを妻名義にしたい」という場合、妻の年収が返済基準を満たさなければ、こちらからの申し出は金融機関に却下される可能性が高いです。

「金融機関にバレずに所有名義を変更しちゃえばいいのでは?」と楽観視することもできません。なぜならば、住宅ローンの返済が滞ったりして「離婚の事実」や「勝手に所有名義を変更した事実」が発覚すれば、金融機関からの対抗措置を覚悟しなければいけないからです。

金融機関との契約に違反した場合、「契約違反をしましたね!あなたは信用できないので、一括返済してください!」と命令されることもあります。命令に従わずに放置してれば、そのうち競売にかけられる可能性もあります。

競売ともなれば裁判所の管轄になり、国家権力が介入してくるため、一定期間を経れば強制的に退去させられる可能性もあります。

アドバイス

不動産は財産分与においても最も重要な資産の一つです。

例えば実勢価格3,000万円、住宅ローンの残債2,000万円であれば差し引き1,000万円分が財産分与の対象です。名義の状況にかかわらず、夫婦の共有財産として500万円ずつ折半するのが基本です。

その一方で、実勢価格が2,000万円、住宅ローンの残債が3,000万円であれば1,000万円分の負債となり、財産分与の対象とならないケースがほとんどです。

実勢価格が住宅ローンの残債より大きい場合を「アンダーローン」といいます。アンダーローンであれば、マイホームを売却する選択肢もあります。金融機関に対して「不動産を売却すれば住宅ローンを完済できるので、売却することを許可してください!」と交渉することができます。

その一方で、実勢価格が住宅ローンの残債を下回る場合を「オーバーローン」といいます。オーバーローンの場合は、マイホームを売却することはおろか、不動産の名義変更すら許可されないでしょう。マイホームの売却や、不動産の名義変更を希望する場合、オーバーローン分の負債を預貯金などを切り崩して確保する必要があります。

あなたの状況は、「オーバーローン」ですか?それとも「アンダーローン」ですか?

離婚を検討しはじめたら、早い段階でオーバーローンかアンダーローンか確認する必要があるのです。しかしここに落とし穴があります。

よくある間違いは、「離婚する直前になって不動産価格を確認すればいい」という楽観的な姿勢です。

離婚する直前になると、不動産以外にもたくさんの心配事があなたを襲います。「養育費」、「慰謝料」、「財産分与」、「離婚後の生活」、「親権」、「面会交流権」などなど。

「できるだけ早く離婚したい!」とか「なるべく早く離婚条件をまとめたい!」と焦ることがほとんどです。配偶者と不動産の処分について意見が合わないことも珍しくありません。

夫婦で不動産を売却する意思を統一しても、あなたは「なるべく高く売却したいから、少し様子をみたい」と考える一方で、配偶者は「早く売却して現金が欲しい」とプレッシャーをかけてくるかもしれません。(もちろん、その逆もあるでしょう。)

要するに、少し焦った状態で不動産の売却と向き合わないといけなくなるわけです。そうすると、どうしても「焦り」があなたを苦しめます。

普段のショッピングでは数千円~数万円の割引に敏感な人でも、感覚が狂わされてしまうのです。

不動産業者から「あなたの不動産は3,000万円で売却できますよ!」と言われて喜んでいたのも束の間、「売れ行きが悪いので、2,700万円なら売れそうです。申し訳ありません。」などといわれてショックを受けるのです。

その結果「もう少し様子を見ても売れる保証は一切ないし、むしろもっと値下げしないと売れないかもしれない。今のタイミングで売却できるなら、2,700万円で手を打とう」などと考えてしまうのです。

結果的にあなたは数百万円の損をします。しかし残念ながら、きっとあなたは損したことにすら気づかないでしょう。なぜならば、すべては合法な取引だからです。

「不動産の価格をなるべく正確に知っておく」という意味において、不動産業者と付き合うことはほぼ必須です。しかし余裕がない状態で不動産業者と交渉するのは極めて難しいという事実だけは覚えておいてください。

なぜならば「この人、離婚するから早くケリをつけたいんだ。」という事情を不動産業者に見透かされてしまうからです。不動産業者はあなたの差し迫った事情を踏まえて、うま~く誘導してくるのです。

本レポートの内容をまとめます。

離婚について検討しはじめたら、不動産価格を把握しておくことが重要です。なぜならば離婚するかしないかの時の精神状態は、まともな判断ができる状態ではないからです。

まともな精神状態でもないのに、数千万円の資産について検討するのですから、これほど恐ろしいことはありません。冷静に検討できるうちに、調査をはじめるべきです。

しかしあなたが不動産業者でない限りよくわからないと思いますが、不動産業界は無法地帯といってもいい業界ですからくれぐれもご注意ください。

不動産業界は熾烈な競争が繰り広げられているのです。日本の宅建業者数は、平成29年3月31日の時点で123,416あります。つまりコンビニエンスストアの数よりも多いということを意味しています。(平成29年5月時点で55,395店)

つまりあなたと取引したいがために、あなたに都合の悪いことは伝えずに、耳障りのいいことを囁いてくる不動産仲介業者がたくさんいるのです。

その結果、実質的に騙されているにも関わらず、騙されたことにも気づかないという悲惨な状況に陥ってしまう可能性があるのです。くれぐれもご注意ください!