財産分与の不動産価格を無料で効率良く調べる方法

財産分与 不動産

離婚準備の第一歩は、不動産価格の調査からはじまります。

マイホームに住めるか住めないかで、離婚後の生活は全く異なりますよね?

ただし、「具体的に何をすべきかわからない」方も多いと思います。そこで本記事では、離婚時の不動産対策を初心者向けに、とにかくわかりやすくお伝えします。

婚姻期間中に住宅ローンを組み不動産を購入した夫婦は全員読者の対象ですが、以下の条件に当てはまる方は、本記事を読む必要はありません!

こんな方は読む必要ありません!
  • 賃貸住宅に住み続けている
  • 相続した不動産に住み続けている

前置きが長くなりましたが、ここからは本題に入ります。

離婚の不動産対策

本記事は以下のテーマに沿って順に解説していきます。

離婚と不動産契約の関係(1)

不動産 住宅ローン

離婚時の不動産対策の大原則をお伝えします。ズバリ「離婚と不動産契約には全く関連性はありません

そのため夫婦の話し合いだけで、「売却しよう」、「連帯保証人から外れたい」、「連帯債務人を辞めたい」などと勝手に決めることができないのです。

なぜならば、住宅ローンはあくまでも「金融機関」との契約だからです。そして金融機関は、不動産契約の変更には簡単に応じてはくれません。

つまり金融機関との交渉次第では、絶望を味わうことになりかねないのです。

不動産で味わう絶望
  • 住宅ローン ⇒ 支払い続ける
  • 住宅ローン名義変更できない
  • 不動産名義変更できない
  • 連帯保証人契約外れない
  • 連帯債務者外れない

「変更できない」、「外れない」のオンパレードはキツイですよね。離婚によって夫婦関係を解消できても、不動産というつながりを断ち切れるとは限らないのです。

ではトラブルを回避するために何をすべきでしょうか?まずは、交渉相手である金融機関の実態を知っておきましょう。

離婚時の不動産トラブル(2)

離婚 不動産 トラブル

「不動産を売却しよう!!」と安易に考えてはいけません。

実は、金融機関は基本的に不動産売却を認めません

金融機関が不動産売却を許可するのは「アンダーローン」の場合です。

アンダーローンとは?

アンダーローンとは「住宅ローンの残債 < 不動産の市場価格」の状態のことです。

一方で「住宅ローンの残債 > 不動産の市場価格」の状態を「オーバーローン」といいます。

オーバーローンとは?

オーバーローンとは「住宅ローンの残債 > 不動産の市場価格」の状態のことです。

オーバーローンで不動産売却を認めることは、金融機関にはリスクが大きいです。なぜならば不動産を売却しても、住宅ローンの返済が残ってしまうからです。

もし不動産売却後に「ごめんなさい、返済できません」と泣きつかれた場合、金融機関も泣き寝入りするしかなくなります。

金融機関は、面倒なリスクを抱えたくはありません。ですから「完済するまで契約変更には応じない」が金融機関の基本スタンスになるのです。

さて、あなたはアンダーローンですか?オーバーローンですか?

アンダーローンであれば、選択肢の幅は広がります。まず「売却益を夫婦で折半する」という選択肢も視野に入れて検討することができます。その一方でオーバーローンの場合、現状維持を受け入れる必要があります。

まずは不動産の価格を調査しましょう。

そしてせっかくなら、大切な不動産をなるべく高く評価してもらいましょう。不動産を高く評価してもらうだけで、沢山のメリットがあるからです。

不動産評価が高いメリット(3)

岡野あつこ

財産分与は原則として「半分ずつに折半」するのが基本です。そのため不動産価格が200万円違えば、あなたの取り分に100万円の差が発生します。

もしあなたが「数百万円単位で、不動産の評価が異なることなんて本当にあるの?」と考えていたら危険です。一見するとあり得ないことが普通に起こるから不動産は怖いのです。

実は、不動産取引は安く買い叩かれるリスクにあふれているのです。

私事ですが、相続で手に入れた不動産の売買で大損しかけたことがあります。ある不動産業者に売却を相談したところ、以下のような提案を受けました。

不動産業者からの提案

現金1,000万円でどう?故郷に帰ることも滅多にないでしょ?

正直、現金1,000万円の魔力に負けそうになりましたが、断って正解でした。結局のところ、相続した不動産は1,700万円で売却に成功したからです。

嘘のような本当の話です。一体なぜ、このような馬鹿げたことが起こるのでしょうか?

その理由は、日本の不動産業者の大半が、売主・買主の両方を顧客にしているからです。

わたしが出会ったような一部の(悪徳?商売上手?)不動産業者は、あなたの不動産に安い価格を設定して魅力的な商品に仕立て、販売することで暴利をむさぼるのです。

不動産を購入する側は「掘り出しものの物件に出会えてラッキー」と思うでしょうし、不動産仲介業者も「手早く儲けることができて良かった」と思うでしょう。損をするのは売主であるあなただけです。

でも、あなたは安く不動産を売りたくないハズです。高く不動産を売りたいはずです。ではどうしたら、少しでも高く不動産を見積もってもらえるでしょうか?

不動産評価を高くする秘訣(4)

不動産 見積もる 方法

不動産を高く評価してもらう秘訣は単純です。

不動産を高く評価してもらう秘訣
  • 不動産業者を競争させてベストな条件を引き出す

不動産業者だってライバルがいるとわかれば、不動産業者も安く買い叩こうとしません。しかし多くの依頼者は複数の不動産業者に見積もりを依頼しません。

不動産業者は、めんどくさがり屋の依頼者が多いことを把握しています。複数の不動産業者をめぐるのは、あきらかに「面倒」ですからね。

「複数の不動産業者に見積もりを依頼しても意味がない」と依頼者が思い込んでいる場合もたくさんあります。

また複数業者に見積もりを依頼しようと思っていても、いざ行動すると想像以上のめんどくささに心が折れてしまうのです。

めんどくさい
  • 離婚事情を説明する手間
  • いつ売却しますか?への回答
  • 担当者に断りを入れる手間

実際にやってみると、1社か2社で頭が痛くなると思います。評価額に満足しなくても「えいやっ!」で売却する誘惑にかられるでしょう。

しかし「無料」で「効率的」に複数の不動産業者に見積もりを依頼する方法があるのです。不動産一括査定サービスを利用するという方法です。

不動産一括査定サービスとは、不動産情報を入力するだけで、不動産業者が想定価格を教えてくれる便利なサービスです。

しかし、、、、、。

実際に調べてみると沢山の不動産一括査定業者が見つかります。利用すべきサービスがわからず、パソコンの前でストレスを溜めるでしょう。

でも、安心して下さい。

不動産一括査定サービスの攻略法を紹介します。忙しいあなたの時間を節約するため、主な不動産査定サービスを比較した結果をご紹介します。

不動産査定サービスの比較(5)

不動産査定サービスの比較結果

不動産査定 比較

オレンジ色で塗りつぶしている箇所が特に優れているポイントになります。結論から言えばどの業者もフォームへの入力時間や相談内容などに違いはありません。

但し「全国対応」、「実績」、「取引業者数」で優れているのは以下の3社です。

優れている3社とは?
  1. イエイ
  2. イエウール
  3. マンションナビ

①イエイ、②イエウールマンションナビの3社には確かな実績があります。もし3社のどこを利用するか迷ったら①イエイを利用することをお勧めします。

なぜならば数字だけではわからないサポート体制が抜群だからです。特に、下記2つのサービスは3社のなかでは①イエイだけのサービスです。安心して利用できます。

イエイだけのサービス
  • なんでも相談室
  • お断り代行

イエイ公式情報>>

実績重視なら②イエウールもオススメできます。

イエウール公式情報 >>

査定する不動産がマンションであれば③マンションナビも要チェックです。

マンションナビ公式情報 >>

なお以下のエリアの方は「ソニー不動産」が最もオススメです。

この地域ならソニー不動産がおススメ
  • 東京都
  • 神奈川県
  • 埼玉県
  • 千葉県

ソニー不動産は「売主の高値売却を徹底的に追求」してくれます。なぜならば担当者が「売り手」だけを担当するからです。買い手の顔色をうかがって安く買い叩かれる心配はありません。

コンシェルジェが徹底的にサポートしてくれるイメージです。全国対応ではないのは残念ですがサービス対応はピカイチだと思います。

ソニー不動産の公式情報

お得な情報

もし、本記事を経由して「①イエイ」、「②イエウール」、「③マンションナビ」、「ソニー不動産」のいずれかのサービスを利用したブログ読者には「素敵なプレゼント」をご用意しています。詳しい情報はコチラ>>

不動産一括査定の賢い利用方法(6)

不動産一括査定のキホン
  1. なぜ無料なのか?
  2. 見積もり精度を上げるコツ
  3. 正確な見積ができない場合
  4. 真面目に査定してもらうコツ

なぜ無料なのか?(6-1)

不動産一括査定

「そもそも、不動産一括査定ってなに?」と疑問に感じている方は、もう少し正確に不動産一括査定の仕組みを把握しておきたいと思うでしょう。

そんな疑問に答えるために、不動産一括査定のビジネスモデルを簡単にまとめたのが上図です。不動産一括査定の運営会社は不動産業者から運営費用を負担してもらい、利用者に不動産売却の見積もり価格を提供しています。

利用者は、「不動産を一番高く売却してくれそうな業者はどこかな?」と複数の不動産業者の中から選ぶだけです。また、すぐに不動産を売買しなければならないという決まりはないので気軽に利用できます。

一方で、不動産業者の立場から考えてもこのサービスに登録するメリットがあります。「自社で営業する手間を省くことができる」というメリットです。自社でホームページを作成して、顧客を呼び込む苦労をしなくてすみます。

以上のように、サービスに関わる全ての人にメリットがあるビジネスモデルになっていますから、無料だからといって不動産業者に遠慮する必要はありません。

見積もり精度を上げるコツ(6-2)

不動産 査定方法

不動産一括査定では、「訪問査定」と「机上査定」の2種類の見積もり方法が用意されています。

家族に内緒でサービスを利用する場合には机上査定を選ぶのが安心ですが、なるべく精度が高い見積もり結果を知りたければ訪問査定を選ぶと良いでしょう。

「訪問査定」と「机上査定」それぞれの特徴について解説していきます。

訪問査定

なるべく正確に不動産価格を知りたい方は訪問査定を選んでください。

不動産業者が訪問して見積もるので、精度の高い価格を知ることができます。

しかし、他の家族にバレずに査定しようと思えば、スケジュール調整は欠かせません。

また、タイミングによっては訪問までに時間がかかる可能性もあります。

お急ぎの方は、時間に余裕があるうちに査定を申し込むことをお勧めします。

机上査定

机上査定では、不動産の基本情報と過去の取引履歴などから、大まかな査定金額を算出します。

査定金額を早く教えてもらえますし、家族にバレずに調べることができるメリットがあります。

しかし、その一方で見積もりの精度は高くありません。

なぜならば、物件を直接見ないので、物件のマイナスポイントを見逃すことになるからです。そのため、机上査定では実際に売却が成立する価格よりも高めに見積もられている可能性も否定できません。

以上、訪問査定と机上査定の2つの査定方法を紹介しましたが、都合にあった査定方法をお選んでください。

正確な見積ができない場合(6-3)

どの不動産査定サービスを利用する時でも、「物件種別」を選ぶ必要があります。

以下の物件種別では正確な見積が期待できませんので注意してください。但し、離婚準備を検討中の多くの方には関係ないかもしれません。

正確な見積もりが期待できないケース
  • 工場
  • 倉庫
  • 山林
  • 農地(田んぼ、畑など)
  • 店舗
  • その他

真面目に査定してもらうコツ(6-4)

どの不動産査定サービスを利用する場合でも「物件との関係」を選ぶ必要があります。「物件との関係」を選ぶ際には、少し注意が必要です。

以下の選択肢を選ぶと、不動産業者が真剣に見積もりを提示しない可能性が高いです。

見積もり結果が期待できないケース
  • この物件の購入予定者です
  • この物件を調べている不動産会社です
  • この物件を調べている弁護士・司法書士・税理士です

もしかすると、見積もり結果を提示してくれないかもしれません。なぜならば、不動産会社・弁護士・司法書士・税理士が当該サービスを利用することはないからです。

むしろ、「物件との関係」に上記の項目を入れているのは、冷やかし対策だと考えてください。「完全に冷やかしだな」と思われたら、最初からサービスを利用する意味がありません。

なるべく高い見積もり結果が欲しいという目的が達成できなくなります。ですから、物件との関係を適当に入力しないことをオススメします。