離婚と不動産は関係ない!

まず最初に知っておくべきことは「離婚と住宅ローンは一切の関係がない」という事実です。離婚届けを役所に提出しても、住宅ローン契約には変更はありません。

つまり「連帯保証人」であれば離婚後も連帯保証人のままですし、「連帯債務者」(ローンを一緒に支払う契約者)であれば離婚後も住宅ローンを支払う必要があるのです。

連帯債務者であれば離婚後も支払いが続くので「わたしは契約者」だという自覚があるのが一般的です。

その一方で連帯保証人は、主契約者の支払い能力がなくなるまで支払い義務が発生しません。ですから京子さんのように、「じぶんが連帯保証人である自覚がなかった」という状況が生まれやすいのです。

住宅ローンの契約時に「もしかしたら将来離婚するかもしれないから、連帯保証人になることは避けよう」と警戒する人はほとんどいません。

住宅ローンの審査時に「奥さんを連帯保証人にしても大丈夫ですか?」とサラッと担当者からお願いされただけで、連帯保証人になってしまうのが一般的です。

カネを借りる弱い立場では「妻が連帯保証人になることを断ったら、ローンの審査に落ちるかもしれない」などと考えて、連帯保証人契約を断らないのです。

もしかすると「離婚するときにマイホームを売却すればトラブルを回避できるのでは?」と考えた人もいるかもしれません。

そうなんです。離婚時に不動産を売却すれば、離婚と同時に元旦那とのしがらみをリセットすることができます。しかしそう簡単にいかないから、離婚時の不動産処理は難しいのです。

実は「オーバーローン」(債務超過)の時は、不動産を売却することができません。

オーバーローン(債務超過)とは、「不動産の実勢価格」(売却額)よりも「ローン(借金)」が上回っている状態です。もっと簡単にいえば、「仮にマイホームを売却しても、借金(ローン)を全額返済できない」という状況をオーバーローンといいます。

ローンを貸し出している金融機関の立場で考えてみてください。「オーバーローンの状態で、不動産を売却される」という状況は最悪です。

マイホームの売却で住宅ローンが一括で返済されるならばまだしも、不動産が売却されたにも関わらず「貸したお金の一部が返済されない」のであれば悪夢でしかないでしょう。

そこで金融機関の了承なく不動産を売却することができないように、マイホームには「抵当権」が設定されているのが一般的です。抵当権を設定された不動産は、いつ競売にかけられても文句をいえないのが日本のルールです。

あなただったら、金融機関が本気をだせばいつ競売にかけられてもおかしくない不動産を購入しますか?いくらなんでもそんな馬鹿なことしませんよね。

金融機関は「抵当権」によって、不動産の売買を実質的に支配しているわけです。「マイホーム」などといいますが、住宅ローンを返済中の不動産は、マイホームなどではありません。不動産が本当に自分のものならば、金融機関の許しなんかなくても売却できるはずですからね。

オーバーローンの状態で「担保権を解除してください」と金融機関にお願いしてもムダです。「担保権を解除して欲しいなら、住宅ローンの一括返済をお願いします」と依頼されるのがオチでしょう。でも住宅ローンの一括返済ができるなら、最初から苦労していませんよね。

さて、これまでの話をまとめておきます。大事なことは2つあります。1つ目は「オーバーローンか?」という点。2つ目は「連帯保証人や連帯債務者になっていないか?」という点です。ここから先では、それらの疑問を解消していただきたいと思います。

 

オーバーローンか調べて見よう!

「不動産の市場価格と住宅ローンの残債の差額はいくらですか?」。この質問に答えるためには、不動産の市場価格と住宅ローンの残債を調べる必要があります。

まず、住宅ローンの残債は「住宅ローン返済予定表(明細表)」を確認すれば一目瞭然です。

住宅ローン 残債

次に、「不動産の実勢価格」の調査方法を紹介します。誰もが真っ先に思いつくのは、「地元の不動産業者を足で回る」という方法だと思います。

「足で情報を集める」のもいいアイディアではありますが、本当に離婚するかわからない段階で不動産業者をハシゴするのは気が引けると思います。

また不動産業者をハシゴしたとしても、素人が情報を集めるのは非常に難しいのです。不動産業者から「いいカモ」だと足元を見られて損することが、不動産業界ではよくあることなのです。

日本の不動産仲介業者は、「売る側」と「買う側」の両方を担当するのが一般的です。そのため、売主(あなた)と話すときに不動産業者が真っ先に考えるのは「どうやって買ってもらおうか?」ということです。

きっとあなたが不動産業者の立場でも、「安い家のほうが売りやすい」と考えるのではないでしょうか?

「不動産価格を高くしたほうが、不動産業者も儲かるのでは?」と疑問に思うかもしれません。もちろん、あなたの不動産を高く評価して高く売ることもできます。なるべく高い価格で売却することができれば、不動産業者も儲かります。

しかし不動産業者は「取引が発生しないと1円も儲からない」というビジネスモデルであることは忘れてはいけません。ですから不動産を高く見積もってしまったがために、買い手が「ちょっと高いからこの不動産はやめておこう」と逃げてしまうことを何より恐れるのです。

不動産業者にとってもっとも好都合なのは、売り手候補のあなたから「安い」価格を引き出して、買い手候補にこっそり「いい物件をご紹介できるのですが」と提案できるような状況です。

取引を成立させることができれば、「売り手」からも「買い手」からも仲介手数料を受け取ることができるのですから、不動産仲介業って儲かるんですよ。在庫を抱えることもないですしね。

ここでお伝えしたいことは、「不動産価格を見積もるなら注意すべし!」ということです。もし不動産業者にまともな価格を提示させたいなら、「価格を教えてくれる不動産業者はあなた達だけじゃない。ほかの不動産業者からも情報を集めている」ということを伝える必要があります。

しかしいざ不動産業者に情報収集をしている最中に、「え?そんなに安いの?、ほかの不動産屋はもう少し高い価格を教えてくれたけど」なんて主張することができますか?

間違いなく「嫌なヤツ」、「めんどくさい人」という印象を与えてしまうでしょう。悪い印象を与えてしまうことは、あなたにとってもいいことではありません。

不動産業者にとって「注文や要求だけは多いのに、なかなか不動産を売却しない」という予感がする見込み客は、できればスルーしたいと思ってしまうからです。

「このお客さん、本気じゃなさそうだしめんどくさそうだから、ほかの不動産業者に行ってもらおう」と、不動産業者の担当者から判断されてしまう可能性だってあるのです。

「じゃぁ、どうすればいいんですか?」という声が聞こえてきそうなので、そろそろ結論をお伝えします。ズバリ、インターネットで「不動産一括見積サービス」を利用してください。

「不動産一括見積サービス」経由であれば、不動産業者は「他の不動産業者に負けるわけにはいかない。だから、下手な提案はできない」と考えるものなのです。

ここで問題になるのは、「どこの不動産一括見積サービスを利用すればいいの?」という点だと思います。でも安心してください。あなたの代わりに調べておきました。

不動産査定 比較

オレンジ色で塗りつぶしている箇所が特に優れているポイントになります。結論から言えばどの業者もフォームへの入力時間や相談内容などに違いはありません。ただし「全国対応」、「実績」、「取引業者数」で優れているのは以下の3社です。

  1. イエイ
  2. イエウール
  3. マンションナビ

①イエイ、②イエウールマンションナビの3社には確かな実績がありますが、3社のどこを利用するか迷ったら①イエイを利用することをお勧めします。

なぜならば数字だけではわからないサポート体制が抜群だからです。特に、下記2つのサービスは3社のなかでは①イエイだけのサービスです。

  • なんでも相談室
  • お断り代行

安心して利用できます。

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実績重視なら②イエウールもオススメできます。

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査定する不動産がマンションであれば③マンションナビも要チェックです。

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なお以下のエリアの方は「ソニー不動産」が最もオススメです。

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ソニー不動産は「売主の高値売却を徹底的に追求」してくれます。なぜならば担当者が「売り手」だけを担当するからです。買い手の顔色をうかがって安く買い叩かれる心配はありません。

コンシェルジェが徹底的にサポートしてくれるイメージです。全国対応ではないのは残念ですがサービス対応はピカイチだと思います。

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不動産情報を収集しよう!

不動産情報を収集するために必要な書類は以下の4つです。

  1. 売買契約書
  2. 住宅ローン契約書
  3. 住宅ローン返済予定表(明細書)
  4. 不動産登記簿謄本

不動産登記簿謄本以外は、全て手元にあるはずの書類です。

基本的に「1 売買契約書」、「2 住宅ローン契約書」は再発行できません。もしも、紛失した場合は取引先金融機関や不動産会社に連絡をしてください。契約書の控えをコピーして送付してもらえないか相談してみましょう。

「1 売買契約書」、「2 住宅ローン契約書」は住宅ローンの借り換えなどにも必要な書類です。そのため、それら書類のコピー送付を依頼することは、特別珍しいことではありません。

さて、不動産登記簿謄本だけは法務局に依頼して取り寄せなければいけません。次に、不動産登記簿謄本を確認するポイントについて解説したいと思います。

不動産登記簿謄本を取り寄せよう!

不動産登記簿謄本を確認する際のポイントは5つあります。

  1. 連帯債務者
  2. 連帯保証人
  3. 抹消事項
  4. 差押
  5. 競売

不動産登記簿謄本のサンプルとなる図をお見せしながら解説していきたいと思います。

連帯債務者

不動産登記簿謄本 連帯債務者

連帯債務者とは、主債務者と連帯して債務を負うものを指します。つまり連帯債務者は、主債務者の同一の立場と見なされます。そのため連帯債務者はいつでも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。

連帯債務者の有無を確認するためには、登記簿謄本の「権利部(乙区)」の「権利者その他の事項」をご覧ください。上図の赤枠で囲っている記載にあるように、連帯債務者が存在していれば明示されているはずです。

さて、連帯債務者と似たような言葉に「連帯保証人」があります。次に、連帯保証人について説明していきます。

連帯保証人

連帯保証人

連帯保証人には、債務者の返済が滞った場合に、代わりに返済する義務があります。連帯して保証しているため、「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」がありません。

なお催告の抗弁権とは、「まず債務者に請求して下さい」と債務の返済を拒否する権利のことです。

また検索の抗弁権とは、「先に債務者の財産を差し押さえてください」と依頼する権利のことです。

つまり主債務者による返済が滞ったり、自己破産したり、失踪するなど債権が回収できないなんらかの事情があった場合、債権者が真っ先に取立てに向かうのが「連帯保証人」です。しかし、不動産登記簿謄本には連帯保証人は記載されていません。

上図では「佐藤太郎」、「佐藤花子」さんの2人が不動産を共有し、「佐藤花子」さんが連帯保証人になっている場合の不動産登記簿謄本の例です。

権利部(乙部)の「権利者その他の事項」をみると、佐藤太郎さんが債務者であることは記載されていますが、連帯保証人である「佐藤花子」さんの名前は記載されていません。

そのため、離婚が成立した時に登記簿謄本を確認した結果、自分が連帯保証人でないと勘違いする人がいます。不動産登記簿謄本だけではなく、住宅ローン契約書を確認することを忘れてはいけません。

もしも知らないうちに連帯保証人になっていると、離婚後再婚してから長い時間が経過したある日突然「連帯保証人ですからお金返してください!」と催促される可能性があります。

抹消事項

登記簿謄本 抹消事項

抵当権や根抵当権が抹消されている場合には、「下線」が引かれています。

逆にいえば「下線」が引かれていなければ抵当権や根抵当権がつけられていることを意味します。

不動産登記簿謄本に抵当権設定の項目があり、下線が引かれていなければ要注意です。なぜならば、住宅ローンの支払いが滞れば「競売」にかけられる可能性があることを意味しているからです。

例えば離婚後に配偶者が住宅ローンの主債務者であり、あなたは連帯保証人ではない場合を考えます。もちろん、不動産の所有者名義も配偶者になっています。

もしも、上記の条件であなたが不動産に住み続ける場合は要注意です。なぜならば、ある日突然「自宅が競売にかけられることが決定しました」と通達される可能性があるからです。

なぜこのような悲劇に巻き込まれてしまうのでしょうか?実は連帯債務者・連帯保証人になっていなければ、元配偶者が住宅ローンの支払いを滞ってもあなたに連絡がいかない可能性があるのです。

差押

不動産登記簿 差押

離婚後に不動産を売却できないことがあります。売却できない原因には様々ありますが、その一つが「差押」です。

住宅ローンの支払いが滞ると知らないうちに、「担保処分の差押」命令が下ることがあります。

差押というと、大勢の人が差押をするために自宅に押しかけるイメージがあるかもしれません。しかし大勢の債権者が差押にくるのは、債権者が複数いることが大前提で、尚且つ差し押さえる財産がある場合のみです。

一般的に住宅ローンの返済を滞らせるのは、財産がない人なので債権者が押しかけることはありません。差し押さえを伝える通知書が1通送付され、不動産登記簿謄本に「差押」と一行記載されるだけです。

また差押されるのは、住宅ローンの支払いを滞らせた時だけではありません。例えば自営業者が事業資金の借り入れ時に自宅を担保に入れている場合、事業資金の返済が滞れば自宅が差押られます。

いざ離婚しようと思った時に、知らないうちに差し押さえられていないか確認しておく必要があるのです。

競売

登記簿謄本 差押

競売開始が決定したら、上図のように「担保不動産競売開始決定」を印字されます。

以上、不動産登記簿謄本の見方について説明しました。不動産と登記簿謄本の取り寄せ方法について補足しておきたいと思います。

 

不動産登記簿謄本の取り寄せもネットで!

不動産登記謄本(不動産の登記事項証明書)では、名義や連帯債務者を確認可能です。

入手するためには、管轄の法務局に直接訪問するか郵送で発送を依頼する必要がありました。しかしそれも過去の時代です。現在ではインターネットで簡単に注文することができます。

インターネット注文は、手数料も安いですし、受付時間も窓口よりも長く設定されています。入手するための詳しい説明は、法務局の公式ホームページを直接ご覧いただくのが確実です。

登記事項証明書等の請求>>

なお不動産の登記事項証明書は、申請者情報を登録すれば誰でも調べることができます。そのためあなたが不動産の名義人でなくても安心して利用することができます。

また不動産の登記事項証明書には、現在の状況のみが記載された「現在事項証明書」、過去の履歴も含めて記載されている「全部事項証明書」、すでに閉鎖された内容 が記載された「閉鎖事項証明書」があります。

不動産取引の場合は、取引履歴確認のため共同担保目録付の「全部事項証明書」をとることが一般的です。

新築物件の場合は「現在事項証明書」を入手すれば問題ないと思いますが、迷ったら「全部事項証明書」を入手するのが無難です。

不動産登記簿謄本の見方は、すでに説明したとおりです!

頭が混乱する前に!

たくさん調査することがあったので、そろそろ頭が混乱してきたのではないでしょうか?

これまで解説してきたことをすべてマジメに実践すれば、収集できるはずの情報を表にまとめたので紹介します。

不動産情報 チェックシート

いかがでしょうか?調査項目に抜け漏れがないかしっかりと確認してください。

そしてすべての情報がそろっていることを確認したら、「不動産名義」、「住宅ローン名義」、「住宅ローンを支払う人」、「居住者」の4点について、離婚前と離婚後で変更があるかチェックする必要があります。(下図を参照)

離婚後 住宅ローン

特にオーバーローンの場合、「不動産名義」と「住宅ローン名義」の変更は極めて難しいことは、心の片隅でいいので覚えておいてください。

オーバーローンの状態にも関わらず、夫婦で「不動産の名義は変更しよう!」なんて結論を下しても意味なんてないのです。くれぐれも注意してください。

オーバーローンでないか調査するためにも、本レポートで紹介した不動産一括見積サービスを利用することをお勧めします。

坂本輝

プロフィール

坂本あきら です! ライフコーチ
わたしはライフコーチという肩書で、さまざまな情報を発信しています。仕事内容を一言でまとめると「幸せになるお手伝い」です。得意な分野は、「人間関係」、「資産形成」、「ビジネス・起業」です。メルマガの送信名は、坂本輝@ライフコーチです。お見逃しなく!