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離婚で持ち家をトラブルなく処分する4つの常識をわかりやすく解説

離婚で持ち家をトラブルなく処分する4つの常識をわかりやすく解説

「持ち家」は離婚準備の最重要検討事項の一つです。

持ち家に住むのか住めないのかは、離婚後の生活に大きく影響します。

それにも関わらず、離婚する夫婦の大半は持ち家に対する準備が不十分です。

もしかしたら、あなたも以下のような考えかもしれません↓↓

  • 離婚のゴタゴタで忙しい
  • 不動産ってわかりにくい
  • 離婚後に考えればいい etc

持ち家への対応を誤ると取り返しのつかないしっぺ返しを喰らいます。

本記事では、離婚で持ち家をトラブルなく処分する方法を詳しく解説します。


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離婚で持ち家をトラブルなく処分する方法

  1. 持ち家と財産分与の関係
  2. 持ち家問題が複雑になる理由
  3. 持ち家を処分する方法
  4. 「売却」or「現状維持」?

財産分与 不動産

持ち家と財産分与の関係(1)

持ち家の具体的な話より先に「財産分与」を解説せねばなりません。

財産分与では、婚姻中に築いた財産は原則として夫婦で半分ずつです。

例えば、サラリーマンと専業主婦の夫婦でも半分ずつが基本です。

文字通りの意味に捉えれば、不動産を売却し利益を折半するのが自然です。

但し、「原則」という2文字が重要な意味をもっています。

実は、以下のような場合「原則」を守る必要はありません↓↓

  • 夫婦の合意がある場合
  • 特殊な事情で財産を蓄えた場合

つまり、夫婦の合意があればどちらか片方に全て譲っても問題ありません。

また、片方が起業を成功させ莫大な財産を築いた場合は原則に従う必要はありません。

他にも、医者などの特殊技能で築いた財産が多い場合も半分ずつ折半する必要はありません。

なぜならば、財産の大部分は成功した側の努力・才能の賜物だとみなされるからです。

一方で、この記事を読んでいる方の大半は、サラリーマン(勤め人)家庭だと思います。

ですから、持ち家を処分する大前提として以下2点を覚えておきましょう。

  • 原則、半分に折半する必要アリ
  • 「夫婦の合意があれば」半分に折半しなくてもOK

念のため補足しておきいのは、不動産の「持分」と「財産分与」との関係です。

もしかすると、以下のような疑問を持つ方がいるかもしれません。

不動産の名義は100%夫(もしくは妻)。半分に折半できるのか?

相続で譲り受けたり、婚姻前に購入した不動産でない限り半分を請求できます。

財産分与では「婚姻期間中に築いた財産は仲良く半分ずつ」が大原則なのです。

但し、不動産の頭金を婚姻前の蓄えから捻出したような場合は話が変わってきます。

婚姻前の財産は財産分与の対象ではないので、折半する必要はありません。

さて、持ち家と財産分与の基本的な関係について説明してきました。

但し、持ち家の問題は原則論だけ理解しても解決するのが難しいのです。

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持ち家問題が複雑になる理由(2)

持ち家問題の解決が難しくなる理由は2つあります↓↓

  1. 夫婦で合意するのが難しい
  2. 「持ち家」は夫婦だけのものではない

夫婦で合意するのが難しい(2-1)

持ち家の処分を巡って、夫婦が対立するのは珍しいことではありません↓↓

  • 夫:「住み続けたい」 VS 妻「住み続けたい
  • 夫:「名義変更はしない」  VS  妻「名義を私に変えて
  • 夫:「早く売却したい」  VS  妻「少しでも高値で売却したい」 etc

さらに問題を複雑にさせるのが、その他離婚条件との兼ね合いです。

離婚する上では、不動産以外にも様々な条件を巡って交渉する必要があります↓↓

  • 離婚する時期
  • 養育費
  • 親権
  • 面会交流権
  • 慰謝料
  • 婚姻費用 etc

例えば「今すぐ離婚を許可するかわりに不動産は全てください!」という主張も許されます。

不動産問題が、その他の問題に飛び火すると落としどころを見つけるのが困難になります。

「持ち家」は夫婦だけのものではない(2-2)

「持ち家」の権利を所有しているのは夫婦だけではありません。

住宅ローン完済前なら「金融機関」も不動産に影響力をもっています。

持ち家は「マイホーム」と呼ばれますが、正しい理解ではありません。

住宅ローン契約書では、様々な制限を約束させられているのです。

代表的な制限は、以下の2つです。

  • 返済が滞ったら「競売」
  • 許可なく「売却、契約変更不可」

離婚問題において特に意味を持つのが「許可なく契約変更不可」の部分です。

つまり、金融機関の許可なく夫婦が「売却」、「名義変更」など決定できないのです。

これまでの説明を一言でまとめます↓↓

持ち家は「金融機関の反応を先読みした上で、夫婦で議論する必要がある」。

では、金融機関はどんな条件であれば「売却」、「名義変更」を認めるのでしょうか?

もし、売却や名義変更が認められなかったら、どんな選択肢が残っているのでしょうか?

ここからは、持ち家を処分する方法の全体像に立ち戻って順を追って説明していきます↓↓

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持ち家を処分する方法(3)

持ち家を処分する方法は大きく分けて4つです。

  1. 売却
  2. 契約変更
  3. 賃貸住宅で運用
  4. 現状維持

売却(3-1)

リスクのもっとも低い処分方法は「売却」です。

離婚後に新しい人生を歩むのに、過去のしがらみは必要ないはずです。

不動産契約で元夫婦が繋がることに不安を感じるのではないでしょうか?

実は、不動産契約で元夫婦がつながると様々なトラブルのリスクがあります。

売却しない場合のリスクについては、別途詳しく解説します。

契約変更(3-2)

契約変更の主な検討事項は、3つあります。

  1. 名義人
  2. 住宅ローン名義人
  3. 連帯債務者・連帯保証人
名義人(3-2-1)

不動産の名義人は、法務省が管理・管轄しています。

国への届出情報を確認するには、不動産登記簿謄本を取り寄せればすぐわかります。

なお通常、名義人は住宅ローンの名義人と同一人物のはずです。

但し、居住人と名義人が異なる状態が放置されていることは多々あります。

なぜならば、法務省は届出の情報と居住実態が合っているか逐一確認しないからです。

では、名義人を変更する意味はないのでは?」と疑問に感じるかもしれません。

短期的に見れば、居住人と名義人が異なっても問題はありません。

例えば、夫名義の不動産に妻子が住み続けても直ぐに問題にはなりません。

しかし、長期的にみれば居住人と名義人が異なると様々な障害が発生します。

代表的な問題は「売却」、「相続」の時に発生します。

妻が不動産を売却しようと思っても、名義人の許可なく売却するのは不可能です。

先々のことを考えると、名義人は居住人と一緒にしておくべきなのです。

住宅ローン名義人(3-2-2)

住宅ローン名義人は、お金を支払う義務があります。

「実際に住んでいる人がお金を支払うべき」と考えるのが自然です。

しかし、離婚問題では必ずしもそのように決着しません。

例えば、夫が住宅ローン名義人、妻が専業主婦で離婚後も住み続ける場合を考えます。

不動産を売却できず、妻子がそのまま住み続けることは「よくある」ことです。

「持ち家に住み続けられるなら離婚しても良い」と持ちかける妻は珍しくないのです。

連帯債務者・連帯保証人(3-2-3)

連帯債務者・連帯保証人は忘れがちですが厄介な問題です。

元配偶者の連帯保証人であることに気づいていない人は驚くほど多いです。

ずっと仲良し夫婦。連帯保証人でも大丈夫」という純粋な思いがアダになるのです。

例えば、夫9:妻1の割合で連帯債務者になっている場合を考えます。

実は、夫婦共同で住宅ローンを支払う場合、お互いが連帯保証人であることが多いです。

もし離婚後に、夫が自己破産したら妻は連帯保証人として全債務の支払い義務を負います。

妻は「私の債務割合は全体の1割なのに!全ての借金を背負うなんて!」と思うでしょう。

しかし、連帯保証人になるということはそういうことなのです。

賃貸住宅で運用(3-3)

住居を賃貸住宅で運用するという選択肢もあります。

離婚後に持ち家のある地域に住む理由がなくなることもあります。

高い運用利回りを期待できるならば、選択肢に入らないことはないです。

但し、入居者が入らなければ住宅ローン分がまるまる赤字になります。

賃貸住宅の運用には、リスクもつきものだと理解しておく必要があります。

また、賃貸住宅を通じて夫婦が交流し続けるのは難しいと思います。

賃貸住宅の運用方針を巡って、元夫婦が争うことだって大いに考えられます。

離婚してまで、夫婦で不動産の共同経営なんて嫌ですよね?

以上を踏まえると片方が全てを譲り受けるなら採用の可能性があると思います。

裕福な夫婦なら「夫は不動産を所有」、「妻は現金3,000万円」も可能だと思います。

但し、多くの夫婦は、不動産と等価交換できるだけの現金預貯金を持っていません。

多くの人は興味がないと思うので、この選択肢についてこれ以上詳しく解説しません。

現状維持(3-4)

現状維持を受け入れざるを得ない夫婦は少なくありません。

契約関連はそのままで「誰が住むか?」だけ議論するのです。

名義人と異なる人物が住むのは、厳密に言えば問題アリです。

例えば、名義人の夫が家を出て、妻子が住み続ける場合です。

既に説明したとおり、国(法務局)が実態調査することはありません。

固定資産税が支払われていさえずれば、国が問題視することはないでしょう。

また、住宅ローン契約書に「居住人は名義人と同一」と記載があるのが一般的です。

名義人である夫が住んでいなければ、厳密に言えば金融機関との契約違反です。

契約違反!住宅ローンを全額支払え!」と通告される可能性もゼロではありません。

但し、住宅ローンを毎月きちんと支払い続けていれば金融機関もうるさく言ってこないです。

あとは、夫婦で納得がいく結論を導くことができれば全ては丸く収まります。

でも、それが簡単にできたら苦労しないのが離婚問題の難しさなのです。

さて、これまでの説明で「今後の選択肢」については理解が深まったと思います。

ここからは、それぞれの選択肢を採用する条件について詳しく説明します。

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「売却」or「現状維持」?(4)

  1. 売却する条件
  2. 契約変更の条件

売却する条件(4-1)

売却するためには、金融機関に損する可能性があってはいけません。

損する可能性があるなら、金融機関は売却を許可しませんから。

つまり「家を売却すれば完済できます!」という状態でなければいけません。

この状態を、「アンダーローン」といいます。

一方で「家を売却しても住宅ローンが残る」状態を「オーバーローン」といいます。

あなたは、オーバーローンですか?アンダーローンですか?

質問に答えるためには、持ち家の価格をしっかり調査する必要があります。

一歩間違えると、とてつもなく面倒な作業と悲劇に見舞われます。

以下の記事では、無料で不動産価格を調査する方法を紹介しています↓↓

契約変更の条件(4-2)

契約変更ができるかどうかは、金融機関との交渉次第で決まります。

交渉次第ではあるのですが、「収入がない方」が責任を負うことは不可能です。

その一方で、収入が高くなくても名義人変更を許してくれる場合もあります

頭金を用意するとか、連帯保証人を用意するなどして認められることもあります。

どのような条件であれば審査を通過するかは金融機関のトップシークレットです。

金融機関の経営方針や、金融政策の変更によっても審査条件は変わっていきます。

まとめ

離婚準備では、不動産の現状を確認する作業は避けてとおれません。

「名義人」、「連帯保証人」、「連帯債務者」の現状はどうなっているでしょうか?

以下の記事では、不動産の現状を確認する方法を詳しく解説しています。

例えば、不動産登記簿の取り寄せ方、確認するポイントも一発でわかります↓↓

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