離婚準備なう。

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離婚で家をもらう前のチェックリスト3項目

離婚で家をもらう前のチェックリスト3項目

離婚で家をもらうのは、一見すると望ましいことです。

しかし、不動産取引を口約束ですると大問題に発展することがあるので要注意です!

こんなはずじゃなかった!」と離婚後時間が経過してから後悔する人が続出しています。

どのような点に注意すべきか整理しましたので、ご確認ください。

なお、ここから先は、もっとも一般的な条件を仮定して話を進めます↓↓

  • 離婚後は妻子が住み続ける
  • 夫は家をでて、賃貸住宅住まい
  • 住宅ローンは夫の単独債務

離婚で家をもらう注意点とは?

【目次】

  1. 住宅ローンは完済されているか?
  2. 所有名義は誰のものか?
  3. 連帯保証人になっていないか?

住宅ローンは完済されているか?(1)

まずは、住宅ローンは完済されているでしょうか?

住宅ローンが完済されていない場合、さまざまなリスクが隠れています。

  1. 競売のリスク
  2. ペナルティー

競売のリスク(1-1)

住宅ローン支払い中であれば、担保が設定される可能性が高いです。

つまり、ローンの支払いが滞れば自宅は競売にかけられるリスクがあるのです。

夫が住宅ローンをしっかり支払い続けているなら問題ありません。

でも、今の時代は何が起きるかわからない世の中です。

一流企業であるはずの企業が買収されたり、上場廃止になる時代です。

不動産をもらっても、住宅ローンを他人が払っている場合は安心できません

ペナルティー(1-2)

金融機関は、住宅ローン名義人が不動産に住むことを前提にして貸出条件を決めています。

今回の場合、住宅ローンの名義人である夫が住み続けるのが貸出の大前提なのです。

ローンの名義人である夫が別の不動産に住めば、経済的に苦しくなるのは明らかです。

金融機関からすれば「夫さんは、二重で家賃払って大丈夫?」と心配なわけです。

ですから、金融機関は名義人の経済事情や家庭環境に変更があれば通知するように求めます。

ただし、多くの人は離婚を役所に届けても、金融機関に伝えることはしません。

もちろん、ローン名義人の夫がそのまま住み続けるとなれば届出の必要も感じないでしょう。

名義人の立場からすれば、「ローンを払えば問題ないだろ?」だと思います。

また、金融機関も定期的に「お変わりありませんか?」など確認するわけでもありません。

しかし、名義人が住宅に住んでいない状態は明らかに契約違反です。

契約違反が発覚すれば、「一括でローン残債を支払ってください」と金融機関から命令される可能性もゼロではありません。

金融機関がここまで強硬な態度をとるには、しっかりとした理由があります。

ローン名義人以外の人間が、不動産を占拠する状態は金融機関にはリスクでしかないのです。

少しだけ長くなりますが、詳しく説明していきます。

金融機関は「ローンが焦げ付けば、家を差し押さえて競売すればいい」と考えています。

しかし、不動産に住んでいるのが住宅ローン名義人でない妻子の場合は、金融機関が思い描いたスケジュールどおりに競売できない可能性があるのです。

妻子は、金融機関と直接契約した当事者ではありません。そのため、「競売をするぞ!」と脅されても「わかりました。裁判所から正式な連絡がきてから、立ち退きギリギリまで住み続けます」と開き直ることができるのです。

競売することが決まり、競売が成立し、本当に立ち退くまでには1年程度の時間がかかります。

妻子の立場では、早く立ち退けば立ち退くほど損するわけですから、なるべく居座るという選択肢が一番好都合なのです。

そもそも、最近では本当に競売になる事例は少なくなっています。なぜならば、「任意売却」という手法の認知度が高くなってきたからです。

任意売却についての詳しい話はここではしませんが、任意売却では競売よりも高い価格で住宅を販売できるメリットがあります。

競売がプロに安く買い叩かれるのと対照的に、任意売却では相場に近い価格で取引することができます。

金融機関の立場からすれば、安く買い叩かれる競売よりも、相場に近い価格で売却できる任意売却の方が負債の回収額が多くなるため望ましいのです。

夫の立場からしても、任意売却が上手くいけば借金をほとんど残さずに新しいスタートをはじめられます。

しかし、任意売却するためには物件の内覧が欠かせません。競売に買い手は不動産のプロですが、任意売却は一般人です。中古物件の内覧もできずに、購入に踏み切る勇気のある一般人などいません。

ここまでの登場人物と思惑を整理しておきます。

  • 金融機関 ⇒ 任意売却>>競売
  • 夫 ⇒ 任意売却>>競売

問題は、残された妻子です。妻子の立場からしても、合理的に考えれば任意売却に応じるのが正解です。内覧に協力するだけで、自分の引越し代ぐらいは捻出できる可能性があるからです。

また、少しでも夫の借金負担を減らせば、今後の養育費の支払いもより確実なものになります。

でも、世の中には合理的な選択肢を選ばない人もたくさんいます。

夫を苦しめてやりたい!」という一心で不動産の内覧を拒否し任意売却の選択肢をなくし、確信犯的に競売を狙う人もいるのです。

夫にいくら借金が残ってもしったこっちゃないのです。人の恨みは本当に怖いですね。

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所有名義は誰のものか?(2)

所有名義は誰のものでしょうか?

念のため補足しておくと、住宅ローンの名義人と、不動産の名義人は全くの別物です。

住宅ローンの名義人契約は、金融機関が相手です。

一方で、不動産の名義人は、行政(法務局)が管理しています。

妻子がマイホームに住み続ける時に、名義を変更しないケースが多いです。

もちろん、金融機関にバレずに名義変更すること自体は可能です。

但し、先ほど説明したとおり、住宅ローン名義人と、所有者名義が異なるのは金融機関にとってリスクでしかありません。

ローンを完済していない状態で、金融機関が名義変更を許すわけがないのです。

特に夫が住宅ローンを支払っている場合、夫の所有名義になっている可能性が高いです。

さて、ローンを完済した時のことを考えてみてください。

ローン完済後の不動産は誰にものでしょうか?

妻子は「不動産をもらった」と主張するでしょう。

でも、夫が「所有名義は100%自分の名義。住宅ローンを支払ったのも私」と主張したら??

当然トラブルになるのは避けられません。

不動産をもらう時点で、先々のこと離婚協議書に残しておかないと不安の種を残します。

可能であれば、法的信用力の高い公正証書を作成しておくことをオススメします。

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連帯保証人(3)

夫が住宅ローンを支払わない場合、連帯保証人が支払わなくてはいけません。

連帯保証人はものすごく弱い立場であり、法的な対抗手段などありません。

家をもらうあなたは、連帯保証人になっていませんか?

支払えない場合は、個人再生や自己破産するしか道はありません。

離婚後数十年経過してから、元夫の弁護士から「元夫さんが、自己破産することになりました。連帯保証人の元妻であるあなたには、金融機関から催促の連絡がいきます。ご面倒おかけしますがよろしくお願い致します」と一方的に通告された事例も報告されています。

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まとめ

「不動産をもらう」というのは簡単ではありません。

離婚直後のことだけではなく、将来を見越して対策を練るべきです。

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