離婚準備なう。

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家の名義変更は離婚時にすべきか?しないとリスクがあるか?

家の名義変更は離婚時にすべきか?しないとリスクがあるか?

持ち家(マイホーム)の名義変更はすべきでしょうか?

また、名義変更せずにトラブルに発展することはあるでしょうか?

本記事では「離婚」と「持ち家の名義変更」の関係性をわかりやすく解説します!


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家の名義変更はすべきか?

以下のテーマに沿って解説していきます。

  1. 「所有名義」と「住宅ローン名義」
  2. 金融機関はリスクを避けたがる
  3. 名義変更できる条件
  4. 名義変更しないと困ること
  5. 名義変更は自力で出来るか?
  6. 名義変更と税金の関係

財産分与 不動産

「所有名義」と「住宅ローン名義」(1)

不動産関連の名義人には以下の2つあります。

  • 所有名義人(法務局の管轄)
  • 住宅ローン名義人(金融機関との契約)

所有名義人とは、法務局(国)が把握・管理する名義人のことです。

所有名義人のみが、不動産を売却する法的な権利をもちます。

また、住宅ローン名義人には、金融機関に住宅ローンを支払う義務があります。

以上、2つの名義人は異なる概念ですので、混乱しないようにしましょう。

なお、「所有名義人」と「住宅ローン名義人」は同一であることが多いです。

特に、住宅ローンを組んだ方は所有名義人にもなっているのが一般的です。

但し、持ち家購入時の頭金の一部を、夫婦の片方が負担していればその限りではありません。

例えば、2,500万円の不動産購入時に、妻単独の貯金から500万円を捻出したとします。

そして、残りの2,000万円は夫名義の住宅ローンで支払ったとします。

この場合、住宅ローン名義は夫ですが、妻に25%の所有名義が登録されているでしょう。

以上のように、不動産の権利関係は調べてみないと確かなことはわかりません。

詳しい調査方法については、後ほど詳しく説明します。

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金融機関はリスクを避けたがる(2)

2種類の名義は「法務局」と「金融機関」のそれぞれが把握しています。

単純に考えれば、それぞれに名義変更の依頼をすれば問題ないはずです。

しかし、そう簡単ではないのが離婚問題の難しいところです。

実は、住宅ローン契約時に、金融機関と以下の約束をするのが一般的です↓↓

金融機関の許可を得ずに、所有名義の変更をするのはダメ

法務局で所定の手続を経れば、所有名義自体は変更できます。

しかし、約束を破られた金融機関からの報復を覚悟しなければいけません。

具体的には、「住宅ローンの残債を一括で返済せよ」と通告される可能性があります。

もちろん、金融機関が逐一所有権の移転状況を監視することはありません。

そのため、ローンを真面目に払っていれば金融機関に気づかれるリスクは低いです。

また、残債の一括返済を求めたとしても金融機関には実質的なメリットはありません。

なぜならば、自宅を競売にかければ販売額は相場の半額程度で落札されるからです。

担保を安く売り払うより、ローンを支払い続けてもらいたい」が金融機関の本音です。

では、リスクを嫌う金融機関に、2つの名義変更を認めてもらう条件はなんでしょうか?

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名義変更できる条件(3)

金融機関が名義変更を認める条件は単純です↓↓

ズバリ「名義変更で発生するリスクが少ない」が名義変更が許可される条件です。

具体的には「持ち家を売れば住宅ローンを完済できる」ならばOKです。

つまり、不動産を売却して第三者に名義を移転することを意味しています。

離婚時の持ち家処分の方法として「売却」はもっとも魅力的な選択肢です。

離婚後の新生活の軍資金もありますし、元配偶者と繋がりを持たなくて済みます。

但し、あなたが売却を望んでいるとは限りません。

例えば、「妻に名義を変更する」ことを真剣に検討している方も多いと思います。

もし、売却を伴わない名義変更の場合は新しい名義人の信用力が大事です。

新しい名義人が定職につき、安定した収入が確保できる見込みが必要です。

もしも、収入面で不安が残る場合には、足りない信用力をカバーしなければいけません。

例えば以下のような手立てを検討する必要があります↓↓

  • 追加の頭金
  • 新しい担保
  • 信用力のある身代わりの確保
  • 住宅ローンの借り換え

問題は、これまで解説した「名義変更の条件を満たせない場合にどうするか?」です。

離婚する夫婦の多くは「売却」も「名義変更」も実行できません。

売却や名義変更の条件をクリアできない場合「現状維持」しか道は残されていません。

実は、短期的にみれば離婚後の生活で名義変更できないことによる問題はありません。

例えば、夫名義の不動産に妻子が住み続け、夫が出て行く場合でも問題は発生しません。

但し、長期的にみれば名義変更しないことによる弊害は確実に発生します。

ここからは、名義変更しないことによる具体的なリスクを解説していきます↓↓

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名義変更しないと困ること(4)

名義変更しないと困ることを順に解説していきます。

  1. 完済時の交渉
  2. 売却
  3. 自己破産

完済時の交渉(4-1)

妻子が持ち家に住み続け、夫が払い続けた住宅ローンも完済したとします。

名義人の夫は「持ち家は私のものだ!」と主張する可能性が高いです。

一方で、長年住み続けた妻子は「ここは私たちの家」という意識が強いはずです。

以上のように、いつかは元配偶者同士で意見が衝突するのは目に見えています。

金融機関が「住宅ローン名義」と「居住人」を原則同一にする理由もここにあります。

離婚時に最終的な不動産の処分をどうするか契約書に残しておく必要があります。

なお、夫婦間の単なる契約書ではなく公正証書という公文書にすべきです。

公正証書であれば、約束が守られない時に裁判不要で強制執行できるからです。

売却(4-2)

離婚後数年も経過すれば、妻子が新天地での生活を望むかもしれません。

また、持ち家を売り払った資金で老人ホームへの入居を希望するかもしれません。

しかし、あくまで名義人は夫ですから妻子が持ち家の売却をすることは不可能です。

逆に、夫が不動産を売却したい場合にも問題が発生します。

あれっ、名義人は夫なのだから売却は自由では?」というのは甘い考えです。

どうやって、長年暮らす妻子を追い出すのでしょうか?

また、中古の不動産を購入する場合には、不動産を内覧するのが鉄則です。

しかし、妻子が不動産売却に協力的でなければ、購入者に内覧させることはできません。

誰が、内覧もできない不動産を購入しようとするでしょうか?

そもそも、内覧できなければ不動価格を見積もることすら困難です。

なぜならば、実際にみてみないと壁紙やフローリングの汚れや傷は見えないからです。

値付けの根拠も曖昧な中古の不動産を購入したいと思うでしょうか?

いずれにせよ、離婚した元配偶者が意見を一致させるのは難しいでしょう。

自己破産(4-3)

妻子が住宅に住んでいる状況で、夫が住宅ローンを支払っているとします。

また、不動産の所有名義と住宅ローンの返済名義は「夫」とします。

この状態で、夫が住宅ローンを支払わなかったらどうなるでしょうか?

夫が自己破産したり、個人再生手続をすることもないわけではありません。

妻子にとって怖いのは、ある日突然競売を告げられる可能性があることです。

住宅ローンを滞納すれば、金融機関から督促があるのが一般的です。

妻子が直接督促されれば、競売の可能性を把握することもできるでしょう。

しかし、督促が必ずしも妻子の目に触れるわけではありません。

そのため、ある日突然競売の可能性があることを告げられるのです。

さらに、妻が連帯保証人であれば事態はさらに深刻です。

妻が住宅ローンの残債を支払う必要がでてくるからです。

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名義変更は自力で出来るか?(5)

住宅ローンを完済していれば、金融機関の顔色をうかがう必要はありません。

売却するなり、名義変更するなりすればよいでしょう。

では、名義変更は自力でできるでしょうか?

結論からいえば、名義変更は自力でも可能です。

必要な書類を準備して、不動産を管轄する法務局に出向いて手続きしましょう。

わからないことがあれば、法務局に直接確認するのが一番確実です。

但し、金銭的に余裕があれば司法書士に依頼するのも検討してください。

司法書士は、必要書類のほとんどを収集してくれますし、確実な仕事が期待できます。

また、司法書士への依頼費用は3万円~8万円程度です。

安くはありませんが、手続きに出向く手間を考えれば高くはないと思います。

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名義変更と税金の関係(6)

名義変更は、財産の譲渡を意味しています。

名義変更したという情報は法務局から税務署に情報共有されています。

そのため、「名義変更しても税務署にバレないでしょ?」は通用しません。

一般的に、財産の受け渡しには「贈与税」が発生します。

但し、離婚時の財産分与の場合、譲渡された側に税金の支払い義務はありません。

財産分与で受け取る財産は最初から自分のもの。譲渡ではない」という理屈です。

一方で、財産を譲渡した側には「譲渡所得税」が発生します。

財産分与の税金について詳しく知りたければ以下の記事をご覧ください↓↓

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まとめ

離婚時の不動産問題は、将来を見越して対応しなければいけません。

離婚準備では、現状の確認から離婚交渉の作戦を考えなければいけません。

何から手をつけて良いかわからない場合、以下の記事から確認してください↓↓

順を追って読みすすめて実践すれば、離婚準備をスムーズに進めることができます。

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