離婚準備なう。

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【メルマガ特典】離婚の不動産対策で知っておくべき厳選ノウハウ

【メルマガ特典】離婚の不動産対策で知っておくべき厳選ノウハウ

離婚時にお互いの合意があれば、不動産の全てをどちらか一方の所有物にすることは可能です。

しかし、不動産の全てがどちらか一方の所有物になることに、納得する人は少ないです。

離婚時の財産分与の基本的なルールは、「夫婦の共有財産は原則半分ずつ」です。

しかし、一つしかない不動産を簡単に分割するわけにもいきません。

そのため、離婚時に不動産の処理をどうすればいいか、頭を悩ませるのです。

具体的には、以下のような選択肢が頭に浮かびます。

  • 売却益を折半
  • 不動産名義の変更
  • 住宅ローンの連帯保証から外れる
  • 住宅ローンの連帯債務者から外れる

なお、住宅ローンを完済していなければ注意が必要です。

なぜならば、上記に箇条書きにしたことは全て金融機関の許しがないとできないからです。

どんな条件を満たせば、金融機関の許しが得られるのかご存知ですか?

金融機関を無視して、夫婦の希望的観測に基づき協議することには意味がありません。

例えば、離婚協議書で以下の取り決めをしても実行できない可能性があります。

  • 離婚後に不動産売却した利益を夫婦で折半する
  • 不動産名義は離婚後に妻に変更する
  • 離婚後は妻を連帯保証人から外す

そのため、まずは「どんな選択肢が残されているか?」を知ることから始めるべきなのです。

しかし、離婚の不動産処理についての情報はインターネットではほとんど開示されていません。

そもそも、離婚前に不動産対策をしっかり考えておく必要性に大半の人は気づいていません。

なぜならば、不動産対策などせずとも離婚は成立させることができるからです。

「離婚」と「不動産」は全く独立した存在です。

つまり、離婚しても何もしなければ不動産を通じて夫婦の関係は続くのです。

その結果、以下のような問題が発生する可能性があります。

  • 養育費と住宅ローンの支払いに耐えられない
  • 住宅ローンの支払いを理由に養育費が支払われない
  • ある日突然、自宅が競売にかけられる
  • 自分が不動産名義なのに自宅を売却できない
  • 再婚して新しい住宅ローンを組めない
  • ある日突然連帯保証人として債務の返済を迫られる
  • 自己破産を迫られ、前妻とその再婚相手に迷惑をかけた etc

上記のトラブルを未然に防ぐためには、しっかりとした準備が必要です。

その第一歩が、不動産関連の現状を正確に把握することなのです。

不動産関連の現状確認として調べておくべきことを一覧化したのが下図です。

不動産情報 チェックシート

本記事では、上記チェック項目を確認できるように不動産情報の収集方法を詳しく解説します。

なお、多くの人に馴染みのない不動産登記簿謄本の見方についても図解で解説します。

是非とも参考にしてください。

離婚の不動産対策で知っておくべき厳選ノウハウ

離婚の不動産対策を以下のテーマに沿って解説していきます。

  1. 金融機関に逆らえない理由
  2. アンダーローン?オーバーローン?
  3. 契約書類の収集
  4. 不動産登記簿謄本
  5. 離婚時に決定すべきこと

金融機関に逆らえない理由(1)

住宅ローンを完済してはじめて金融機関の呪縛から解放されます。

マイホームなのだから、売却するのも名義変更するのも自由だというのは幻想です。

あなたは、住宅ローンを完済していますか?

もしも、完済していなければ売却も名義変更も自由に行うことはできません。

以下それぞれの理由について順に説明していきます。

  1. 売却できない理由
  2. 名義変更できない理由

勝手に売却できない理由(1-A)

金融機関の望みは、あなたに貸し出した住宅ローンを全額回収することです。

そのため、不動産を売却したお金で住宅ローンを完済できるのならば問題ありません。

しかし、不動産を売却したお金で住宅ローンを完済できない場合、金融機関は不動産の売却を認めません。

なぜならば、不動産を売却したお金が住宅ローン返済に充てられる保証がないからです。

また、仮に不動産の売却益が住宅ローンに充当されても、足りない分を回収する手立てがありません。

なお、金融機関の許可なくこっそり不動産を売却することは不可能です。

なぜならば、あなたの不動産には金融機関による「抵当権」が設定されているからです。

抵当権により、金融機関は契約違反があればいつでも不動産を競売にかけることができます。

果たして、抵当権が設定されたままの物件を購入しようとする人がいるでしょうか?

いつ金融機関に競売を仕掛けられるかわからない物件を購入する人などまずいません。

抵当権付きの不動産購入者がいない以上、売却は諦めるしかありません。

名義変更できない理由(1-B)

不動産を売却できずとも、こっそり名義変更してもよいと安易に考えてはいけません。

確かに不動産の名義変更は、金融機関の許可を得ずとも法務局で手続きをすれば可能です。

通常住宅ローンを組む時に、金融機関は住宅ローンの契約人と不動産の名義人を同一にします。

なぜならば、住宅ローン契約人と不動産の名義人が異なれば、金融機関が不利だからです。

例えば、不動産差押えの際に、居住者が住宅ローン契約人と別人だと立ち退きを求めるのが難しくなります。

夫が住宅ローンの契約者であり、不動産の名義人も夫。離婚後は妻に名義を変更したい

以上の要望を持つ人はとても多いのですが、基本的に金融機関の許可が必要です。

もしも、金融機関の許可を得ずに、名義変更をしたらどうなると思いますか?

金融機関から契約違反として、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。

さて、不動産の売却・名義変更には、金融機関の許可が必要だと説明してきました。

次に興味が湧くのは、金融機関の許可が得られるの条件だと思います。

ここからは、徐々に離婚前に調査しておくべき不動産情報について詳しく解説します。

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アンダーローン?オーバーローン?(2)

不動産の市場価格>住宅ローンの残債」の状態を「アンダーローン」といいます。

不動産の市場価格<住宅ローンの残債」の状態を「オーバーローン」といいます。

アンダーローンの方はひとまず安心してください。

アンダーローンであれば、不動産を売却し、住宅ローン完済後の利益折半が可能です。

また、金融機関との交渉次第では、名義変更も許可される可能性があります。

一方、アンダーローンの方は注意が必要です。

なぜならば、不動産の売却はおろか不動産の名義変更も難しいからです。

さらに具体的にいえば、連帯債務者や連帯保証人も外すことが難しいです。

つまり、アンダーローンの場合には以下の状況に陥る可能性があるのです。

  • 住宅ローン名義変更できない
  • 不動産名義変更できない
  • 連帯保証人契約外れない
  • 連帯債務者外れない

離婚したら勝手に連帯保証人契約が外れると勘違いしている人もいます。

しかし、繰り返しますが不動産契約と離婚には全く関係性がありません。

連帯保証人、連帯債務者についての確認方法は後ほど紹介するので安心してください。

まず重要なのは、アンダーローンか、オーバーローンのどちらかなのかということです。

あなたはアンダーローンですか?オーバーローンですか?

不動産の市場価格と住宅ローンの残債の差額はいくらですか?

以上の質問に答えるためには、不動産の市場価格と住宅ローンの残債を調べる必要があります。

住宅ローンの残債は、「住宅ローン返済予定表(明細表)」をご覧ください。

住宅ローン 残債

上図のように、住宅ローンの残債を送付してくれる場合もあります。

また、不動産の実勢価格は、地元の不動産を足で回るのでは効率が良くありません。

効率よく無料で調べる方法としては、不動産の一括査定サービスがあります。

ちょっと、不動産価格を調べてみたい」という方でも気軽に利用することができます。

不動産一括査定の代表的なサービスを以下に挙げておきます。

サービスの手厚さなら「イエイ」というサービスがおススメです。

実績重視なら「イエウール」がおススメです。

なお、以下のエリアの方は「ソニー不動産」が最もオススメです。

  • 東京都
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  • 1都3県
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  • 売却・賃貸管理
  • 不動産全タイプ
  • 公式情報

なお、不動産の市場価格の調べ方を、更に詳しく調べたい方は以下の記事をどうぞ!

いずれにせよ、アンダーローンかオーバーローンなのかは現状確認で一番重要な情報です。

また、不動産価格は見積もり業者によって、数百万円の差がでることも珍しくありません。

数百万円の差があることで、離婚後の人生にも影響を与えかねません。

なるべく高く不動産を評価して欲しい」という方は、上記サービスの利用をお勧めします。

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契約書類の収集(3)

不動産情報を収集するために必要な書類は以下の4つです。

  1. 売買契約書
  2. 住宅ローン契約書
  3. 住宅ローン返済予定表(明細書)
  4. 不動産登記簿謄本

不動産登記簿謄本以外は、全て手元にあるはずの書類です。

基本的に「1 売買契約書」、「2 住宅ローン契約書」は再発行できません。

もしも、紛失した場合は取引先金融機関や不動産会社に連絡をしてください。

そして、契約書の控えをコピーして送付してもらえないか相談してみましょう。

「1 売買契約書」、「2 住宅ローン契約書」は住宅ローンの借り換えなどにも必要な書類です。

そのため、それら書類のコピー送付を依頼することは、特別珍しいことではありません。

さて、不動産登記簿謄本だけは法務局に依頼して取り寄せなければいけません。

次に、不動産登記簿謄本の取り寄せ方法や確認ポイントを紹介していきます。

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不動産登記簿謄本(4)

不動産 所有名義

不動産登記簿謄本について以下のテーマに沿って解説していきます。

  1. 不動産登記簿謄本の取り寄せ方法
  2. 不動産登記簿謄本の確認ポイント

不動産登記簿謄本の取り寄せ方(4-A)

不動産登記謄本(不動産の登記事項証明書)では、名義や連帯債務者を確認可能です。

入手するためには、管轄の法務局に直接訪問するか郵送で発送を依頼する必要がありました。

しかし、それも過去の時代です。現在ではインターネットで簡単に注文することができます。

インターネット注文は、手数料も安いですし、受付時間も窓口よりも長く設定されています。

入手するための詳しい説明は、法務局の公式ホームページを直接ご覧いただくのが確実です。

なお、不動産の登記事項証明書は、申請者情報を登録すれば誰でも調べることができます。

そのため、あなたが不動産の名義人でなくても安心して利用することができます。

また、不動産の登記事項証明書には、現在の状況のみが記載された「現在事項証明書」、過去の履歴も含めて記載されている「全部事項証明書」、すでに閉鎖された内容 が記載された「閉鎖事項証明書」があります。

不動産取引の場合は、取引履歴確認のため共同担保目録付の「全部事項証明書」をとることが一般的です。

新築物件の場合は「現在事項証明書」を入手すれば問題ない場合が多いです。

しかし、迷ったら「全部事項証明書」を入手するのが無難です。

さて、不動産登記簿謄本を入手したら早速中身をみていきましょう。

不動産登記簿謄本の確認ポイント(4-B)

不動産登記簿謄本を確認する際のポイントは5つあります。

  1. 連帯債務者
  2. 連帯保証人
  3. 抹消事項
  4. 差押
  5. 競売
連帯債務者(4-B-a)

不動産登記簿謄本 連帯債務者

連帯債務者とは、主債務者と連帯して債務を負うものを指します。

つまり、連帯債務者は主債務者の同一の立場と見なされます。

そのため、連帯債務者はいつでも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。

連帯債務者の有無を確認するためには、登記簿謄本の「権利部(乙区)」の「権利者その他の事項」をご覧ください。

上図の赤枠で囲っている記載にあるように、連帯債務者が存在していれば明示されているはずです。

さて、連帯債務者と似たような言葉に「連帯保証人」があります。

次に、連帯保証人について説明していきます。

連帯保証人(4-B-b)

連帯保証人

連帯保証人には、債務者の返済が滞った場合に、代わりに返済する義務があります。

連帯して保証しているため、「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」がありません。

なお、催告の抗弁権とは、「まず債務者に請求して下さい」と債務の返済を拒否する権利のことです。

また、検索の抗弁権とは、「先に債務者の財産を差し押さえてください」と依頼する権利のことです。

つまり、主債務者による返済が滞ったり、自己破産したり、失踪するなど債権が回収できないなんらかの事情があった場合、債権者が真っ先に取立てに向かうのが「連帯保証人」です。

しかし、不動産登記簿謄本には連帯保証人は記載されていません。

上図では、「佐藤太郎」、「佐藤花子」さんの2人が不動産を共有し、「佐藤花子」さんが連帯保証人になっている場合の不動産登記簿謄本の例です。

権利部(乙部)の「権利者その他の事項」をみると、佐藤太郎さんが債務者であることは記載されていますが、連帯保証人である「佐藤花子」さんの名前は記載されていません。

そのため、離婚が成立した時に登記簿謄本を確認した結果、自分が連帯保証人でないと勘違いする人がいます。

不動産登記簿謄本だけではなく、住宅ローン契約書を確認することを忘れてはいけません。

もしも、知らないうちに連帯保証人になっていると、離婚後再婚してから長い時間が経過したある日突然「連帯保証人ですからお金返してください!」と催促される可能性があります。

抹消事項(4-B-c)

登記簿謄本 抹消事項

抵当権や根抵当権が抹消されている場合には、「下線」が引かれています。

逆にいえば、「下線」が引かれていなければ抵当権や根抵当権がつけられていることを意味します。

不動産登記簿謄本に抵当権設定の項目があり、下線が引かれていなければ要注意です。

なぜならば、住宅ローンの支払いが滞れば「競売」にかけられる可能性があることを意味しているからです。

例えば、離婚後に配偶者が住宅ローンの主債務者であり、あなたは連帯保証人ではない場合を考えます。

もちろん、不動産の所有者名義も配偶者になっています。

もしも、上記の条件であなたが不動産に住み続ける場合は要注意です。

なぜならば、ある日突然「自宅が競売にかけられることが決定しました」と通達される可能性があるからです。

なぜこのような悲劇に巻き込まれてしまうのでしょうか?

実は、連帯債務者・連帯保証人になっていなければ、元配偶者が住宅ローンの支払いを滞ってもあなたに連絡がいかない可能性があるのです。

差押(4-B-d)

不動産登記簿 差押

離婚後に不動産を売却できないことがあります。

売却できない原因には様々ありますが、その一つが「差押」です。

住宅ローンの支払いが滞ると知らないうちに、「担保処分の差押」命令が下ることがあります。

差押というと、大勢の人が差押をするために自宅に押しかけるイメージがあるかもしれません。

しかし、大勢の債権者が差押にくるのは、債権者が複数いることが大前提で、尚且つ差し押さえる財産がある場合のみです。

一般的に住宅ローンの返済を滞らせるのは、財産がない人なので債権者が押しかけることはありません。

差し押さえを伝える通知書が1通送付され、不動産登記簿謄本に「差押」と一行記載されるだけです。

また、差押されるのは、住宅ローンの支払いを滞らせた時だけではありません。

例えば、自営業者が事業資金の借り入れ時に自宅を担保に入れている場合、事業資金の返済が滞れば自宅が差押られます。

いざ離婚しようと思った時に、知らないうちに差し押さえられていないか確認しておく必要があるのです。

競売(4-D-e)

登記簿謄本 差押

競売開始が決定したら、上図のように「担保不動産競売開始決定」を印字されます。

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離婚時に決定すべきこと(5)

さて、冒頭で紹介したチェック項目は、全て確認できたでしょうか?

不動産情報 チェックシート

不動産情報の現状確認としては、これで十分だと思います。

現状確認を終えた方に向けて、離婚時に決めるべきことを紹介します。

離婚後 住宅ローン

  1. 不動産名義
  2. 住宅ローン名義
  3. 住宅ローンを支払う人
  4. 居住者

上図の4つについて、婚姻時と離婚後にどうするか夫婦で話し合う必要があります。

オーバーローンの方は、売却することを第一優先にすることをお勧めします。

特に、住宅ローン・不動産が共有名義だったり、連帯債務者・連帯保証人が設定されている場合には、売却を第一優先しましょう。

もしくは、財産分与として全ての名義を単独名義に一本化することを考えましょう。

なぜならば、夫婦としてのつながりを全てリセットすることに大きな意味があるからです。

もしも、不動産が共有名義だったら?

名義人全ての合意がなければ、不動産の売買ができません。

そのため、遺産相続の時には、相続人が増えるため収集がつかなくなります。

もしも、連帯債務者・連帯保証人だったら?

ある日突然不動産が競売にかけられたり、負債の一括返済を求められるリスクがあります。

一方で、アンダーローンの場合にはどのような方針で不動産を処理したら良いでしょうか?

アンダーローンの場合でも、オーバーローンと同様に不動産売却ができないか検討しましょう。

住宅ローンの残債分を一括返済できる経済的余裕があれば、アンダーローンでも不動産売買が可能です。

もしも、不動産の売却が難しいのであれば、離婚後の生活になるべくゆとりを持たせてください。

例えば、住宅ローンの他に養育費が発生するのであれば要注意です。

なぜならば、資産(借金含む)の金額は、養育費の算定に考慮されないからです。

つまり、養育費の算定に住宅ローンの支払いは考慮されません。

養育費を支払う立場の方は「本当に生活が成り立つか」確認しましょう。

養育費を受給する側の立場の方は「配偶者を追いつめ過ぎて養育費不払い」の可能性を考えましょう。

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